合作方式與常見問答
交給樂宅，安心收租
Process
服務流程
Step1｜初步聯繫
直接加 LINE 與我聯繫，或填寫預約表單
Step2｜房屋與需求簡介
提供房子的基本資料，例如地址、格局、室內圖片、期待租金/租約等
Step3｜房屋現場評估
建議挑選白天的時段
Step4｜討論租約
針對租金、租期、合約內容進行討論與商議
Step5｜簽約
約時間簽約，若有需要可「公證」加強保障雙方權益
Step6｜享受生活
除了漏水與結構相關事宜之外，絕大部分事情皆由我為您代勞
什麼是包租代管？
包租代管大哉問
Ｑ1 什麼是包租代管？
A1：台灣—尤其雙北—有大量閒置、老舊、危險的房子，政府為了活化房屋的使用，除了建設社會住宅之外，也設立「包租代管」這個特許行業，協助房東整理與管理他的房子，也讓房客們可以住得更安全、舒適，提高居住品質。
其中包租代管，分為「包租、代租、代管」。
※ 「代租」與「代管」，是委託包租代管業者，協助「招租」與「管理」的角色，屬於一個「媒合」的角色，像是傳統認知上類似仲介的角色，而「出租人」仍由屋主擔任，因此房子整理的責任，空租期的風險，仍由屋主承擔，業者收取的是一定比例的管理費。
※ 「包租」則是由包租代管業者，直接向屋主將房子承租下來，因此包租代管業者是屋主的房客，而包租代管業者將在屋主的同意下，得到「轉租權」，並將房子「轉租」出去給實際居住在裡頭的房客（次承租人），包租代管業者則變成了（二）房東。
為了讓房子更容易出租，包租業者大多都會幫忙整理與設計房子，於此同時，無論有沒有順利出租，包租代管業者還是必須支付租金給屋主，履行與屋主的契約。
Ｑ2 「包租代管」等於「二房東」嗎？
A2：包租代管裡頭的「包租」這種模式，的確就是屬於「二房東」。
然而絕大多數的屋主聽到「二房東」這個詞，都會有種反感的印象，或許是因為過去有許多負面的例子，例如沒有徵得屋主的同意下轉租，沒有徵得同意下改裝房子，房客出了問題卻丟給屋主撒手不管，這都的確都讓屋主心生恐懼。
也正是因為如此，政府自2017年開始，便制定了「租賃住宅管理辦法」，也開始在法規上針對包租代管的行為制定相關法規，並且設立「租賃住宅管理人員」的證照，以及要求包租代管必須以「公司」的身分執行，藉此約束與管理包租代管業者，加上保證金的制度，對屋主都是進一步的保障。
因此現在「二房東」，只要確定是合法的業者，加上合約內容上詳細審閱，甚至加上公證人的輔佐與確認，其實風險是非常低的，不用擔心有被欺瞞的風險。
其實「二房東」的概念並不是一件少見的事情，例如百貨業、旅館業甚至娃娃機，都是先把整棟/整層空間租下來，再劃分成小單位後出租。
這樣的合作方式是個三贏的局面，對於所有權人而言，能夠降低風險與麻煩；對於承租後得到使用權的業者，也能夠賺取合理的利潤；對於房客而言，也能住到更安全、舒適的房子。
因此，只要雙方在法規上清楚明定彼此的權利義務，訂定出一個保障雙方的合約，反而是可以有一個更清晰的合作關係。
「二房東」不可怕，可怕的是，沒有完善的制度，以及不懂法律的無知帶來的風險。
Ｑ3 「包租代管」＝「社會住宅」嗎？
A3：社會住宅是包租代管的其中一種形式，市政府為了照顧弱勢族群，所以期待屋主用較低廉的價格，租給社會上較弱勢的族群，是帶有公益性質的一種租屋形式，因此屋主也會成為「公益出租人」，也會提供稅務優惠給屋主。
相較之下，樂宅提供的包租代管，屬於非社會住宅式，而是「一般」性質的包租代管。
兩者有許多差異，舉出一個最主要的差異如下：
社會住宅式的包租代管，由於帶有公益性質，因此出租的金額通常較低，承租的對象較多是社會上的弱勢族群，早年聽說較多因為弱勢族群無法繳交租金而衍生出的爭議，近幾年由於已經行之有年，爭議的部份漸漸減少；好處是，政府的節稅方案是最優渥，也最能直接幫到社會上的弱勢族群。
而樂宅所屬的「一般型包租代管」，由於包租代管業者必須確保自己的房子能夠容易出租確保營利，業者通常會花50萬~100萬不等的費用，幫屋主整理、裝潢房子，所以包租代管業者與屋主更像是在同一陣線，希望房子共好。也由於房屋的品質好，可以吸引到工作、收入、水準、性格較好的租屋族群，對屋主來說，無論未來要收回自住或轉售，也是較大的誘因。
Ｑ4 既然包租代管這麼好賺，為什麼屋主不自己賺？
A4：整理房子、管理房子，其實是需要時間、心力、能力的。
如果你有時間、有能力，想賺取更高的報酬，當然自己管理與處理，當然沒有問題。
但對於大多數的房東而言，若要自己管理房子，要花掉自己上班的時間，協調工班的時間，針對工班的施工品質進行監工。
整理的房子，可能花了大錢，但卻不見得能夠捕捉到現在租屋市場上的需求，我們看過太多屋主花了好幾百萬，作了系統櫃，但風格老氣、徒增壓迫感，反而不被現在年輕人所接受，極有可能花了錢，房子卻還是租不出去。
還有每一年要帶看、要簽約、要處理房客入住之後的大小事。本來是想增加收入、享福的收租生活，卻反而因為出租而搞得烏煙瘴氣。
更不用說如果房子的屋況若很糟糕，加上一些安全性上的隱憂，若沒有一些裝修的知識與背景，其實很容易讓自己的房子暴露在隱藏的風險底下。
因此若找到正派、合法、負責的包租代管業者，其實能夠省去許多麻煩，也省去不少費用。
重點是，能夠真正地享受當包租公帶來的輕鬆，把更多時間花在陪伴家人、過上自己理想的生活。
所以，如果報酬率是您最重要的考量，鼓勵您增加您在裝修與管理、房地產相關的知能；但如果您想要的是一個合理的報酬，清楚的規約，最少的麻煩，歡迎您找包租代管業者。
Ｑ5 租給包租代管業者，需要報稅嗎？
A5：誠如上述所說，包租代管要在合法進行，必須以包租代管公司向屋主承租，承租給包租代管業者也必須報稅。
關於報稅，可以理解大多數的房東不想報稅的原因：因為許多房東總認為，幾十年來出租給一般房客，也都不需要額外負擔稅務，為什麼租給包租代管業者，就要多花錢？
而我的回答是：
- 出租房子營利，本來就需要報稅，沒有報稅只是大家「習慣逃漏稅」。無論是租給一般租客或是包租代管業者，都是一樣需要繳稅的。
- 有報稅，代表其實你有賺錢，你報的稅越多，代表你賺的錢越多，反而是多多益善。
- 其實台灣是個低稅賦制的國家，所以其實需要繳交的稅務與其他國家比起來已經偏少
- 政府正積極地推動租屋市場的合法與透明化，除了擬定要推行的租賃市場的「租金實價登錄」外，逃漏稅的罰則除了溯及既往五～七年之外，罰款也是2~3倍。 如同前面所說，出租是為了享清福，若因為逃漏稅、省了幾千元的錢，但心裡反而很不安心，其實得不償失。
承租給包租代管業者，其實是有稅賦上的優惠的，其實即便租給一般房客，也無法阻止房客報稅，房客只需要有租約、住址，都是可以報稅。因此不如租給有稅務減免的包租代管業者，一加一減之下，多繳的錢並不如想像中的多。
Ｑ6 有什麼稅賦減免？
A6：出租給「一般包租代管」
- 有六千元的租賃所得免稅額。
- 必要費用減除率53%
- 若有機會，也會協助房東成為公益出租人，享有自用住宅的房屋稅與地價稅。
- 參考稅賦優惠試算表
Ｑ7 我的房子要都更該怎麼辦？
A7：如果你的房子在包租代管的期間內，有機會都更，恭喜你！這是一件非常好的事。 對於我們來講，也有成人之美，一定會非常開心都更的推進。
但一般來說，絕大多數的都更，都是「還在談」，但沒有「真的進行」。 所以在這個「還沒有都更前」的這段時間裡頭，如果你的屋況需要整理，但又不想花太多錢，是不是很容易「卡」在那裡，甚至降價還租不掉的窘境。
這時候「包租代管」反而是最好的選擇。
當然，由於裝潢的成本由業者幫你負擔，也需要承租好幾年才有辦法讓裝潢費用回本，如果真的近期內「確定」有要都更，也需要請屋主您誠實告知。我們也會重新審核承租的意願、條件與年限，找到一個對我們雙方都能接受的方案。
但如果最後真的要「都更」，也不用擔心我們不歸還房子。 若因為在《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第4款：「出租人為重新建築而必要收回，房東可提前終止租約」。因此若房子因都更的需要，屋主是有權利把房子回收回去。
這部份請您放心。
Ｑ8 我的房子需要「公證」嗎？
A8：首先，租約是否公證，只要沒有違反政府的租賃專法中母法的大原則跟規定，一般的租賃契約，就已經有法律效益了。
但有「公證」過的房子，等於是這份契約，又多了一層政府的審閱與認證，假設雙方有任何一方違反了相關規定，例如合約到期後未返還房屋，政府可以直接依據這一份有公證過的契約之內容，直接「強制執行」，效力形同花了大把鈔票與時間後的「法院判決」一樣的效力。
因此，會是一個對雙方而言，都更加心安、有保障的作法。
什麼是包租代管？
交給包租代管我會擔心...
Ｑ1 出入很複雜？
A1：包租代管有很多種經營方式，有常常舉辦活動與派對的，有一房住多人甚至有上下舖的，也有以長住為主的性質的。
由於我們並非做「日租套房」，基本上我們以限制「一房一人」（大套房可接受兩人）、「一年一約」為主。因此一整層的空間，大多就是3~5個人居住，人數跟一般所謂「單純」的家庭客，相差不遠。
重點是，人數並不是重點，素質才是關鍵。因此房客素質由我們把關，許多鄰居與我們篩選過的房客互動過，都會稱讚房客的禮貌與素質優良。
Ｑ2 房子會被破壞，甚至整理成「隔套」？
A2：對於「能恢復」的裝潢，例如塑膠地板、油漆，我們可以承諾退租時，自由選擇是否需要保留，若想清除，我們都會負責出錢恢復成原狀。
對於「不能恢復」的裝修，例如敲除磁磚、敲除木作櫃體，我們務必會徵求屋主的同意後進行，若屋主不同意，我們絕不擅自決定。
至於所謂「隔套」，代表是每一個房間都有獨立廁所，在政府的法規上，需符合室內設計、建築師與政府相關單位的審核。由於此裝修方法，會改變室內格局，也較容易有聲音與髒亂，原則上我們幾乎不會作這樣的裝修辦法，即便有，也會經得屋主同意並確保符合政府的法規。
原則上，我們9成以上的房子，都將維持傳統住家格局，保留客廳、廚房、獨立的房間，會用最不破壞房子的方式整理房子，也確保最小化對房子與鄰居的影響。
Ｑ3 租客品質不佳、甚至賴著不走怎麼辦？
A3：正是因為如此，我們需要得到屋主合法的轉租權，因此我們才能有權利合法地與房客簽約，在合約上便能用有法律效益的方式約束房客。而在我們合約上，也能注意到大部分房東容易忽略的法律細節條文，確保我們能用合約規範房客。
除此之外，我們也會嚴格篩選房客，從最源頭就先降低房客帶來的風險。
大部分的屋主，其實也會有自己一套的招租原則，例如租給男生/女生/上班族/學生/家庭/出示工作證，各個房東有自己的偏好，但這些原則真的能夠篩選到好房客嗎？
如果您對於我們怎麼篩選房客，以及處理房客的事情感興趣，我們也可以碰面與您分享過去曾經處理過的例子，讓您更放心。
Ｑ4 租客在屋內出意外該怎麼辦？
A4：房東最怕自殺、失火等憾事發生。我們對您的房子有責任，也會考量我們的商譽，所以我們比您更在意房子的安全維護。
因此在設備上，我們務必會考量用電與防火安全，包含防火材質、整電維護、逃生與消防等。
在房客方面，我們會先以嚴格篩選房客，作為對房屋的照顧與保護。
若還是您仍有擔心，也建議屋主能加保「火險」、「凶宅險」等，花小錢降低您的風險與疑慮。
Ｑ5 但我還是很擔心...
A5：恐懼來自於未知，因此我們有責任讓您放心。
對於「房客出狀況」的擔心，說實話，只要您決定要把房子透過「出租」的方式賺錢，這就是必然要面對的。
唯一能夠完全沒有任何擔憂的方式，就是「不要出租」。
因此我們能做的，就是能依照我們的經驗與法律知識，將這些風險降到最低，因為當我們承租了您的房子時，我們會把房子當成是自己的房子一樣，用最用心的方式去照顧與對待您的房子。
因此，或許以上的擔心，都可以整理成兩點：
- 對於「包租代管」的不信任
- 對於「法規」的不了解
因此我們會協助您了解「樂宅」會怎麼做，以及「法規」上，具體而言該怎麼約束彼此的權利義務。
理性思考與討論，在簽約之前都不需要任何成本，真的討論與釐清楚了，才能真正讓您安心。
與樂宅合作
合作之常見問題
Ｑ1 樂宅有專業的施工團隊嗎？
A1：我們皆有長期配合的師父，都是經過時間篩選與淘汰，用心且負責的好師父，裝潢師父也都有合格的施工團隊與工程單位。
Ｑ2 樂宅怎麼管理房客？
A2：房客管理是一門大學問，許多房東所遇到關於租屋的鳥事，通常都跟租客有關，無論是欠繳房租、生活習慣不佳、與房東有糾紛，只要遇到，一定是讓房東非常頭痛。
但我們的經驗是，比起「管理」房客，「篩選」房客反而是更重要的事。
因此我們在招租的過程中，會先透過「聊天互動」、「看房預約表單」來「面試」房客，找到在品性、工作、整潔、作息各方面匹配的房客。
住進來之後，也會訂定「生活公約」，只要有違反生活公約並屢勸不聽的情況，我們也會請他離開這棟房子。
此外每棟房子也都會有安排一位「小幫手」，可以定期關注房客動向。
加上共居的居住型態，房客之間反而可以起到彼此約束的功能。比起租給家庭、學生，來得更加安全。
若您對於我們怎麼管理房客有興趣，也可以跟您分享過往的一些例子。
Ｑ3 交給樂宅，我有什麼好處？
A3：安全：我們絕大多數的房子，都會請水電評估電線的老舊程度，進行必要之更新。也皆會安裝滅火器、住警器等設備。
增值：房子會用「輕裝潢」的方式整理房子，除非屋主同意，否則盡量不更動屋內結構。
因此最常會依據現場空間條件，新增一至兩間可輕易恢復的「輕隔間」，也會針以油漆、家具、塑膠地板、窗簾等，加上有質感的家具與軟裝等方式，來改善整體風格。
未來無論是自住或是轉售，都會有更好的屋況與條件。
省心：我們會經過重重的關卡篩選房客，從預約看房時的互動、篩選表單、生活公約、嚴謹的租屋合約，層層把寬，把風險降到最低。
省錢：不用自己花錢裝潢
我們會自掏腰包幫您裝潢與整理房子
節稅：一般包租代管，會有許多稅務優惠
減少空租期：無論有沒有出租出去，我們都照樣付租金給您。
像是疫情期間大家連出門看房都不願意，但我們沒有要求任何一個屋主降租，也沒有遲繳任合一天的租金。 也可以省掉每一年出租時的仲介費。
甚至未來還能賺錢：未來要自住、自己收回出租、轉售，都可以讓房子有更好的條件
Ｑ4 為什麼我要選擇樂宅？
A4：
- 我們是合法公司 許多包租代管業者是以「個體戶」的方式進行，雖然也有許多很有良心跟優質的業者，但與政府授權、認可，合法合規的業者簽約，還是更有保障的事情。
- 我們不是最大家的公司
為什麼公司不大，反而是好處？
有一些公司他們的規模很大，大多會承包政府方案，或者用相同的樣板整理房子，設計較千篇一律。好處是規模化與系統化，但也有可能人員的素質較難管控。 反過來說，當我們的規模小，房源數量有限，反而可以精心設計，過程中更能與每一個屋主與房客「交朋友」。
Ｑ5 租給樂宅，租金會比較低嗎？
A5：承租的金額，是雙方討論出來的。
如果您的屋況很好，不需要額外的整修費用，或許可以用非常接近市場價格的租金直接與您承租，您可以享受樂宅幫您的房子「化妝」增值，還有省去許多管理房客的麻煩，租金也不會特別降低。
但如果您的屋況很差，讓您很頭痛，甚至願意花錢都不知道該怎麼處理跟著手，的確我們有可能用較低的價格與您承租，因為我們會花比較多成本，幫您整理房子。
但反過來講，您所能得到的好處是，我們會幫您的房子起死回生，您省下來的是，您的時間、自己花錢整理，額外需要再掏出錢的金錢。
或許最後討論出來的租金，即便即便略低於市場行情，但如果您計算了： 「裝潢成本」 ＋ 「空租時損失的租金」 ＋ 「管理房客的時間成本」 ＋ 「處理房子時的情緒勞動」
或許你還是會覺得，這是很划算的數字。
況且對許多屋主而言，他們的房子已經空租在那好幾年，有一句話是：「有人住的房子比較不容易壞」，這是真的。所以與其繼續放著讓房子長灰塵，能有專業團隊幫忙整理，有人入住房子，反而能夠讓房子維持在更好的狀態。
Ｑ6 你們服務的地點範圍？
A6：為了妥善管理房子、維持品質，我們目前只接受台北、新北這兩處的房源。
Ｑ7 要怎麼跟你們合作？
A7：請直接加Line，附上您的地址、房屋照片，與我們約個時間去現場評估，後續相關事宜，我們會請專人與您聯繫。
與樂宅合作，我需要做什麼？
首先，我們是合法的包租代管公司，因此我們會需要房東您同意幾個部分：
同意裝潢
我們可以做裝潢、裝修您的房子，至於施工的範圍與內容，都可以與您事前先明確溝通與協調好，基本上都是以「輕裝潢」為主，除非有安全或是居住上有困難，否則整理的方式幾乎不會影響到房子結構等狀況，都是可以輕鬆復原的。
同意轉租
我們的營利方式即是會把整理好、增值的房子，轉租出去，透過較高的報酬，因此需要房東您同意我們可以合法轉租給次承租人（房客）。
同意簽長約
由於我們會投入不少的成本在您的房子上，因此需要一段時間回收投入的裝潢費用，因此基本上希望能夠承租五年以上，也有不少例子是屋主願意承租十年的。 而簽長約也有許多好處，除了可以省去每一年的招租、空租期、仲介費，所花的心力之外，相對的來說，承租的時間越長，我們也會花更多金錢與心力在您的房子上，可以裝潢出更高品質的房子。
同意報稅
合法的包租代管業者，需要包租代管業者以「公司（法人）」的身分，與大房東（自然人）簽約，同時也都會需要合法的報稅。
同意負責結構、漏水相關事宜
由於這個比較是屬於房子本身的情況，無論是要出租、自助、售屋，都是需要處理的，尤其也時常會需要與鄰居溝通協調，身為承租方的我們，可以協助找工班、評估，但身分上與責任上比較不適合處理這些事情。
