出租房子，最大的風險，我認為，其實是房客。
因為我認為，所有能用「錢」解決的事情都是小事。
但只要跟「人」有關的事情，都會變得麻煩。

所以常常有人問：
「你管理這麼多房子，你不累嗎？」
「如果房客有問題，你不會覺得很麻煩嗎？」

甚至網路上也有聽過網友留言：
「我爸爸的房子租給一個很可怕的房客，但他賴著不走，還搞消失、鬧自殺。他嚇得趕快把房子賣掉，從此以後，都不敢碰房地產，靠出租投資了。」
讓許多手上有房子，想靠房子出租獲利的人，都心生畏懼。

所以要怎麼管理這些「惡房客」，面對這些情況到底該怎麼處理呢？

其實你問錯問題了！

我常說，「篩選優於管理」，你只要你挑選到好房客，其實後續管理的心力與麻煩事，是相對省事的。

那回過頭來，身為房東的你，你知道怎麼篩選與把關你的房客嗎？
你還在用限男、限女、限家庭、限學生這樣的方式篩選房客嗎？
其實這些都很難真正地為你的房子把關。

樂宅是專業的包租代管公司，在這邊跟你分享三個篩選房客的重點：

一、從租金篩選房客

不好意思，這並不是一種「歧視」，而是一種統計上的歸納，出租過幾十間房子後，得出來的經驗法則。
想像一下兩種人：

一種人是，我想用盡可能低廉的價錢租房子，因為如果我不這麼做，我會有非常大的經濟壓力，而且我沒有別的選擇。
另外一種人是，我寧可花多一點的錢租房子，因為我覺得我自己「值得」有更好的生活，因此「選擇」住有裝潢、有整理、有管理的房子。

這兩種人，你可以想像得出來，會做出這種不同決定的人，他們的身分、個性、社經條件與背景，是否會有一些不同？

並不是說住比較便宜的房子的人就一定有問題。

但是以比例上來講，我們的經驗是，當我們把房子整理得更優質的時候，甚至租金是高於一般市場行情時，基於吸引力法則，我們會更容易吸引到優質的房客，也能收租得更安心。但要做到這樣的條件，就必須有高於一般市場房子品質的作品，也是我們努力的方向。

二、搬家的原因與時間

第二個我常常會在招租時的必問題是：「你為什麼搬家？」

透過搬家，能夠了解這個人的背景、租屋經驗、跟前房東之間的關係、跟室友的關係、遇到問題是怎麼解決的、性格與目前所處的狀況。

也可以透過房客找房子的時間去了解房客：

如果這位租客，是提前兩個禮拜到一個月找房子？
這是我覺得最優質的房客，下決定通常不會太拖泥帶水，貨比三家之後大概就可以很明快地做決定。

但也有房客是搬家前三天才找，甚至帶著行李找房子，
前者可能太衝動、規劃能力不好、甚至惹上麻煩事。

也有房客是反過頭來，提前三個月找。
這樣的房客，通常不是沒有太多租屋經驗，或是性格上過於緊張、焦慮。

這些可能都是需要格外留意的部份。

三、當下互動的感覺

最後則是，當下互動的感覺。

「感覺」這個詞，聽起來很抽象，但往往是最「準」的偵測器。

有的人，你互動起來，或許一切都很正常，但就有些地方讓你覺得很「怪」。
也有的人，你跟他互動起來就很舒服、很好聊。

無論是什麼感覺，或許那都是反映出他性格的其中一個面向。
有的人熱情、有人文靜、有人害羞、有人很好聊，這都沒關係。
但有三個重點，是我覺得最重要的特質：

• 1. 尊重
     尊重包含，你會不會準時赴約？遲到了會不會說抱歉？ 進入房間看房時會不會先詢問一下？ 聊天的時候是否會跟你有來有往？ 提出要求時，會不會在意你的感受，或是覺得理所當然？
     這包含在看房的過程中，有些房客提出要求的方式像是理所當然，有些房客則是會客氣甚至帶點不好意思地提出需求，這兩者帶給人的感覺就非常不同。
     當房客會尊重你時，未來相處的日子才會舒服自在。
  2. 理性
     這個理性倒不是說，不要有情緒。而是當有一些事情發生時，是否能夠就事論事、邏輯清晰地討論。
     像是我們在合約裡頭通常有個提前解約的違約條款，絕大部分我的房客，如果真的因為個人因素需要提前解約，對於違約金通常也都是很甘願地支付，我跟房客也都能保持良好的關係。
  3. 有界線但不計較
     大家相處在一起，其實總會有一些習慣上的不同。但是當別人不小心冒犯到你時，你會不會願意提出你的感受？ 當你不小心冒犯到別人的時候，你是否願意調整？如果能夠清楚、不帶過多不必要的情緒，清晰的表達，這樣的溝通是相對舒服的。
     舉例來說，如果有東西壞掉要維修，多少會帶給房客困擾，但很感謝我的房客通常都是會很體諒我這個房東，也會盡量配合師父的時間。通常我也會覺得很不好意思，儘快在幾天內維修完畢。這樣互相體諒的關係，也是我很珍惜的關係

四、性別、家庭、學生、年齡、工作背景？這些真的有用嗎？

至於絕大多數的房東會關注的背景與身分，例如「限男」、「限女」、「限家庭」、「限學生」、「限上班族」，對我而言，反而是最沒有用的篩選方式。

有的人說女生愛乾淨、學生比較乖等等，在我的經驗裡面，當然不至於說完全沒有影響，但我認為個性還是關鍵。所以要如何在帶看過程中，能短時間內判斷出這個人的性格，還是為第一優先順序。

或者換個角度來說，其實有些時候，租客也是需要教育的。如果你能在最開始，訂定生活公約、簽署一個保障雙方的租賃契約、在帶看時，就先教育共生宅的生活習慣與默契，其實很多問題也是可以提前被處理與解決的。

但說真的，這些經驗談，其實還是需要真正在招租的實務現場上體會，才能知道箇中奧妙啊！